Νέα Μάκρη – Η ταλαίπωρη 4η Π.Ε.

Αναδημοσίευση από το φύλλο Ιουλίου 2013 της εφημερίδας Marathonpress

Ο πολεοδομικός και χωροταξικός σχεδιασμός είναι αναμφισβήτητα μία διαδικασία δύσκολη και ιδιαιτέρως χρονοβόρα. Όταν μάλιστα, αυτή επιχειρείται στα πλαίσια της ελληνικής γραφειοκρατίας, τις περισσότερες φορές καταντά κακοδαιμονία! Τι γίνεται όμως με το άλλον πυλώνα, της φορολογίας, που ταλαιπωρεί περισσότερο από κάθε άλλη μορφή της διοίκησης τους πολίτες;

Η 4^η Πολεοδομική Ενότητα (4^η Π.Ε.) της Νέας Μάκρης αποτελεί σίγουρα το πλέον επιτυχημένο παράδειγμα ακαδημαϊκής μελέτης (case study) για την αποτυχημένη, άδικη κι αναποτελεσματική διοίκηση του κράτους μας.

Ας πάρουμε όμως τα πράγματα από την αρχή.

Για όσους δεν γνωρίζουν, με την ονομασία “4^η Πολεοδομική Ενότητα” της Νέας Μάκρης προσδιορίζεται με τεχνικούς όρους η γεωγραφική περιοχή πέριξ του νεκροταφείου Νέας Μάκρης και συγκεκριμένα, το εδαφικό τμήμα που περικλείεται από τις οδούς Αγίας Παρασκευής, Ανώνυμη, Τερψιχώρης, Θεοδοσιάδη, Καραγεωργίου, Ανώνυμη, 114, Ανώνυμη, 102, Παπαδιαμάντη, Ερμού, 256 ή Μπράλλου, 103, 205, 201, 104, Ανώνυμες, Κεφαλληνίας, 102, Ανώνυμη, 159, 157, Βασ. Ρώτα.

Η ως άνω περιοχή εντάχθηκε ολόκληρη στο σχέδιο πόλης, ήδη από το έτος 1987. Ωστόσο, το έτος 1993, το Συμβούλιο της Επικρατείας, κατόπιν προσφυγής κάποιου ιδιώτη, ακύρωσε το Προεδρικό Διάταγμα με το οποίο εντασσόταν η περιοχή στο σχέδιο πόλης με καταστροφικά αποτελέσματα, αφού δεν ήταν λίγοι εκείνοι που επένδυσαν σε οικόπεδα υπό καθεστώς σχεδίου πόλης και μέσα σε λίγο καιρό αυτά μετατράπηκαν σε αγροτεμάχια… Μάλιστα, όσοι προέβησαν σε έκδοση οικοδομικών αδειών και δεν πρόλαβαν να ολοκληρώσουν τον φέροντα οργανισμό του κτιρίου (μπετά) βρέθηκαν εκτεθειμένοι, μη μπορώντας να ολοκληρώσουν τα οικοδομικά έργα.

Τελικώς, η λύτρωση ήρθε σχεδόν μετά από μία δεκαετία, το έτος 2002 και προέβλεπε μόνο μερική επίλυση του θέματος, αφού η νέα ένταξη εξαιρούσε από αυτήν όλα τα οικοδομικά τετράγωνα (Ο.Τ.) που εφάπτονταν στην παραρεμάτια περιοχή του γνωστού ρέματος “Βαζάνα” και του τμήματος αυτού που διέρχεται μέσα από την 4^η Π.Ε. Μέχρι σήμερα, και παρά την ολοκλήρωση των γεωλογικών μελετών και της οριοθέτησης του εν λόγω ρέματος, η παραρεμάτια περιοχή παραμένει εκτός σχεδίου πόλης.

Το πρόβλημα, ωστόσο, που δημιουργήθηκε από την εν λόγω ανωμαλία, δεν αφορούσε μόνο την πολεοδομική διάσταση του θέματος, αλλά επιπλέον -και ίσως περισσότερο- τη φορολογική. Συγκεκριμένα, η φορολογική διάκριση μεταξύ περιοχών εντός κι εκτός σχεδίου συνίσταται στο γεγονός ότι αφενός οι εντός σχεδίου περιοχές διαθέτουν πίνακες με τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων [τιμές ζώνης (Τ.Ζ.) για οικοδομές και τιμές οικοπέδων (Τ.Ο.) για εκτάσεις γης] κι αφετέρου οι εκτός σχεδίου περιοχές, ένα διαφορετικό σύστημα υπολογισμού της φορολογητέας αξίας (ΑΑ γης).

Η λογική επιτάσσει, όταν μια περιοχή εντάσσεται στο σχέδιο πόλης, να δημιουργείται ταυτόχρονα και ο πίνακας με τις αντικειμενικές αξίες που διέπει τις μεταβιβάσεις και  αποφέρει στο κράτος έσοδα από τα μεταβιβαζόμενα ακίνητα, ισότιμα και αναλογικά με τις όμορες, σχεδόν όμοιες, περιοχές. Μάλιστα, επιβάλλεται κατά τη γνώμη μας, η διοίκηση να ενημερώνει τις αρμόδιες υπηρεσίες (Υπουργείο Περιβάλλοντος προς Υπουργείο Οικονομικών και ΔΟΥ) για τις όποιες αλλαγές και να υπάρχει εναρμόνιση στην αγορά, που εν τέλει θα οδηγεί στην ενίσχυση των πολύτιμων εσόδων του κράτους.

Ας αφήσουμε όμως, τις ιδανικές  καταστάσεις και ας δούμε πώς αντιμετωπιζόταν το ζήτημα πρακτικά. Το έτος 2001, όταν δηλαδή ακόμα η 4^η Π.Ε. τελούσε υπό καθεστώς εκτός σχεδίου πόλης, δημιουργήθηκαν εξαρχής οι μέχρι σήμερα βασικοί Πίνακες Αντικειμενικού Προσδιορισμού Αξιών Ακινήτων, σύμφωνα με τους οποίους οι κατά τόπους εφορίες (Δ.Ο.Υ.) υπολόγιζαν τις φορολογητέες αξίες στις μεταβιβάσεις κι επέβαλαν τον αντίστοιχο φόρο.

Το έτος 2002, που η 4^η Π.Ε. εντάσσεται στο σχέδιο πόλης, από παραλείψεις της διοίκησης και κωλυσιεργία των αρμοδίων φορέων, η Δ.Ο.Υ. Παλλήνης εφαρμόζει στις μεταβιβάσεις ακινήτων για την εν λόγω περιοχή ένα προσωρινό, ιδιάζον σύστημα φορολόγησης, γνωστό ως Σύστημα Συγκριτικών Στοιχείων.

Σύμφωνα με αυτό, το Τμήμα Εσόδων της Δ.Ο.Υ. επιβάλλει μία τιμή ανά τμ γης σύμφωνα με εκτιμήσεις των αρμοδίων υπαλλήλων της για τις πραγματικές τιμές στην αγορά, που τις περισσότερες φορές δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα, ειδικά όταν αυτή είναι τριπλάσια από εκείνη που αναφέρουν οι πίνακες αντικειμενικών αξιών σε όμορη περιοχή (π.χ. 3^η Π.Ε.) με ίδιους συντελεστές δόμησης και αξιοποίησης.

Φυσικά, ο εκάστοτε φορολογούμενος έχει τη δυνατότητα να μην αποδεχθεί  την εκτιμώμενη αξία και ή να προσφύγει σε φορολογικό δικαστήριο ή να αντιπροτείνει μια άλλη τιμή, να πληρώσει το φόρο που αντιστοιχεί με βάση αυτήν και να περιμένει μέχρι την παραγραφή της φορολογικής απαίτησης τα εξής:

         i.            ή να προσδιοριστεί από το δημόσιο νέα αντικειμενική αξία, που είναι και το εύλογο και να προσέλθει αμέσως στην εφορία και να ζητήσει την περαίωση της υπόθεσής του με βάση αυτήν, ή

       ii.            να τον καλέσει εντός πενταετίας η Δ.Ο.Υ. και να του ζητήσει την εξόφληση του φόρου επί της εκτιμώμενης αξίας με προσαυξήσεις και πρόστιμα, που τις περισσότερες φορές οδηγούν στα γνωστά σε όλους μας απομεινάρια της τουρκοκρατίας, «παζάρια»…

Θα περίμενε κανείς, αν όχι κατ’ εξαίρεση με την αλλαγή του φορολογικού έτους, τουλάχιστον με την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, να προσδιοριστεί η νέα αξία και για αυτές τις περιοχές. Μάταια. Τα έτη 2006 και 2007 που συντελέστηκαν αναπροσαρμογές αξιών, η 4^η Π.Ε. παρέμεινε εκτός αντικειμενικού προσδιορισμού, καθότι η εν λόγω αναπροσαρμογή βασιζόταν στους ήδη συντεταγμένους πίνακες, από τους οποίους απουσίαζε, αφού, όταν αυτοί δημιουργήθηκαν εκείνη τελούσε υπό καθεστώς εκτός σχεδίου!

Αποτέλεσμα αυτής της απαράδεκτης παράλειψης της διοίκησης, που αγνοούσε ακόμη και μαζικά υπομνήματα είτε του Δήμου, είτε των φορολογουμένων, είτε ακόμα και του γράφοντος, είναι ο προσδιορισμός άδικων και εξωλογικών φόρων, όχι μόνο στις μεταβιβάσεις, αλλά και στους τακτικούς φόρους (ΕΤΑΚ, ΦΜΑΠ,ΕΕΤΗΔΕ κλπ), με πιο ακραίο παράδειγμα τον προσδιορισμό της αξίας γης κατά το έτος 2012 στο ποσό των € 620 ανά τμ, που δεν συναντήσαμε -ούτε πραγματικά- ουδέποτε στην εν λόγω περιοχή της Νέας Μάκρης.

Για να μας λυθεί η λογική απορία πως “δημιουργείται” υψηλή αξία αρκεί να αναφέρουμε την πάγια τακτική της εφορίας: Σε μία μεταβίβαση, η εφορία επικαλείται το «κρυφό» βιβλίο της, με τις επιβληθείσες τιμές και προσδιορίζει αυξητικά κάθε φορά μία νέα τιμή. Αν, για λόγους που οφείλονται κυρίως στο φόβο του φορολογούμενου, αυτός αποδεχθεί την εκτιμώμενη αξία, αυτή λογίζεται ως συγκριτικό στοιχείο με δικαίωμα της Δ.Ο.Υ. να βασιστεί σε αυτό για τον επόμενο άτυχο φορολογούμενο. Όταν μάλιστα, ο φορολογούμενος κάνει χρήση των ευνοϊκών φοροαπαλλαγών και δεν χρεώνεται με φόρο, τότε προφανώς δέχεται οποιαδήποτε τιμή του επιβάλλεται καταχρηστικά από την εφορία, αφού οι αρμόδιοι υπάλληλοι γνωρίζουν το δικαίωμα στην φοροαπαλλαγή και την κάμψη των αντιστάσεων και προσδιορίζουν υψηλές τιμές, επιβοηθούμενοι μάλιστα κατά το παρελθόν από την ανοδική πορεία των τιμών των ακινήτων κατά την περίοδο 2004-2009!

Σήμερα, το αποτέλεσμα είναι δυσβάσταχτο για τον προϋπολογισμό κάθε οικογενειακού ταμείου που έτυχε να κατέχει ένα ακίνητο στην 4^η Π.Ε.. Στις 24 Ιουνίου, ο υφυπουργός Οικονομικών, κος Μαυραγάνης καθόρισε με απόφασή του την αντικειμενική αξία των οικοπέδων στην 4^η Π.Ε. στο ποσό των € 620 ανά τμ, που απέχει παρασάγγας από την πραγματική (στην καλύτερη περίπτωση οι τρέχουσες πραγματικές αξίες γης δεν ξεπερνούν το ποσό των 150€/τμ), προκειμένου να  υπολογιστεί ο Φόρος Ακίνητης Περιουσίας φυσικών προσώπων των ετών 2011, 2012, 2013.

Το κράτος μας παραλογίζεται…