Παρασκευή 30 Δεκεμβρίου 2011

Καλή χρονιά & ονειρεμένη

Ήταν μια φορά σ' ένα δάσος τρία δέντρα. Το καθένα από αυτά είχε για τον εαυτό του ένα όνειρο.

Το πρώτο επιθυμούσε να αξιωθεί να γίνει κάποια στιγμή ένα πολύτιμο ξυλόγλυπτο μπαούλο, όμορφα σκαλισμένο, που μέσα του θα φυλασσόταν ένας πολύτιμος θησαυρός.

Το δεύτερο δέντρο ήθελε να γίνει στα χέρια ενός καλού ναυπηγού ένα μεγάλο καράβι, με γερό και όμορφο σκαρί, μεγαλόπρεπο, που θα μετέφερε βασιλιάδες κι επίσημα πρόσωπα.

Το τρίτο δέντρο έλεγε ότι το μόνο που θα ήθελε ήταν να γίνει το πιο ψηλό και το πιο δυνατό δέντρο του δάσους, έτσι ώστε οι άνθρωποι, που θα έβλεπαν το ύψος του στην κορυφή του λόφου, να σκέπτονται τον Ουρανό και τον Θεό.

Όμως, πέρασαν τα χρόνια και τα πράγματα εξελίχθηκαν αλλιώς.

Πήγαν υλοτόμοι και έκοψαν το πρώτο δέντρο. Και ενώ σχεδίαζε και ποθούσε να γίνει όμορφο ξυλόγλυπτο μπαούλο για θησαυρούς, ο ξυλουργός το έκαμε δοχείο για την τροφή των ζώων και παχνί για τα άχυρά τους.

Το δεύτερο δέντρο, που ήθελε να γίνει ωραίο καράβι, για να μεταφέρει βασιλιάδες, έγινε ένα μικρό ψαροκάικο, που το είχαν φτωχοί ψαράδες για να ψαρεύουν.

Το τρίτο δέντρο, που ήθελε να μείνει το ψηλότερο του δάσους, το έκοψε κάποιος ξυλοκόπος και το φύλαξε στην αποθήκη του.

Πέρασαν τα χρόνια, και τα δέντρα, απογοητευμένα από την εξέλιξη των πραγμάτων, ξέχασαν ακόμα και τα όνειρά τους.

Όμως κάποια μέρα, ένας άνδρας και μια γυναίκα ήλθαν σε εκείνο το στάβλο, με το ξύλινο παχνί με τα άχυρα και εκεί η γυναίκα γέννησε ένα αγοράκι που τοποθέτησαν στο παχνί που είχε φτιαχτεί από το πρώτο δένδρο. Ήταν ο Ιωσήφ και η Παναγία. Και απόθεσαν σ' εκείνο το ξύλινο παχνί -όχι απλώς διαμάντια και χρυσάφια, αλλά τον ίδιο τον Θεό, που είχε γίνει άνθρωπος για μας. Έτσι αξιώθηκε αυτό το παχνί, η φάτνη, το πρώτο δέντρο της ιστορίας μας, να δεχτεί μέσα του, το θησαυρό των θησαυρών, τον ίδιο τον Θεό.

Στο μικρό ψαροκάικο που είχε γίνει από το δεύτερο δέντρο μετά από χρόνια μπήκαν κάτι ψαράδες και ένας απ' αυτούς κουρασμένος, ξάπλωσε να κοιμηθεί. Είχαν ανοιχθεί στη θάλασσα, όταν ξαφνικά ξέσπασε μια μεγάλη τρικυμία. Το ψαροκάικο δεν ήταν αρκετά δυνατό για να κρατήσει. Ξύπνησε τότε εκείνος που κοιμόταν, κι αφού σηκώθηκε διέταξε την φουρτουνιασμένη θάλασσα: «Σιώπα, πεφίμωσο». Και η θάλασσα ειρήνεψε αμέσως. Ήταν ο Χριστός μαζί με τους μαθητές του στη λίμνη Γεννησαρέτ. Έτσι και το δεύτερο δέντρο, που είχε φιλοδοξήσει να γίνει μεγάλο πλοίο, που θα μετέφερε υψηλά πρόσωπα και βασιλιάδες, αξιώθηκε να μεταφέρει τον ίδιο τον Χριστό με τους μαθητές Του!

Όσο για το τρίτο δέντρο, που ήταν στην αποθήκη του ξυλουργού, μια μέρα χρησίμευσε για να κατασκευαστεί ένας σταυρός πάνω στον οποίο σταυρώθηκε τελικά ο Χριστός. Έτσι το δέντρο αυτό έγινε πολύ ψηλότερο από ότι είχε επιθυμήσει. Έφθασε στον ουρανό και στον Θεό!

Τελικά, το κάθε ένα από τα δέντρα της ιστορίας μας απόκτησε όχι μόνο αυτό που ήθελε και ποθούσε, αλλά ασυγκρίτως περισσότερα… Όχι όμως, με τον τρόπο που φανταζόταν και σχεδίαζε...

Γι’ αυτό φίλοι μου, ας κάνουμε πάντα όνειρα. Και να θυμόμαστε ότι τα πράγματα δεν εξελίσσονται πάντα όπως εμείς θα θέλαμε. Πολλές φορές, γίνονται καλύτερα από ότι εμείς φανταζόμαστε.

Καλή χρονιά & ονειρεμένη!!!

Παρασκευή 16 Δεκεμβρίου 2011

Επιταγή η αναμόρφωση της κτηματαγοράς

Ο ρόλος της αγοράς ακινήτων στην Οικονομία της χώρα μας από τη δεκαετία του 1950 κι έπειτα ήταν αναμφισβήτητα καθοριστικός, αν όχι πρωταγωνιστικός. Θα μπορούσε δε, να υποστηριχθεί ότι η κτηματαγορά συνέβαλε ουσιαστικά στην ανάπτυξη της οικονομίας, αφού η ζήτηση για αγορά κατοικίας (μόνιμης ή και εξοχικής) και επαγγελματικής στέγης δημιούργησε νέους επαγγελματίες στον κλάδο (κατασκευαστές, μεσίτες κ.λπ.) αναδεικνύοντας τον ανταγωνισμό, ανεξάρτητα αν ο τελευταίος στην εξέλιξή του επέφερε σημαντικές οικονομικές και κοινωνικές στρεβλώσεις.
Τη δεκαετία του ’60 η “οικοδομή” θεμελιώνει το χαρακτήρα της ελληνικής οικονομίας με τον κατακερματισμό της περιουσίας σε αναρίθμητες, μικρές ιδιοκτησίες στα χέρια πολλών, μικρών ιδιοκτητών, με αποτέλεσμα σύμφωνα με τα στοιχεία του 2006, η ιδιοκατοίκηση στην Ελλάδα να ανέρχεται σε ποσοστό άνω του 80%.1 Άμεση συνέπεια ήταν η δυσχερής και αναποτελεσματική είσοδος οργανωμένων επιχειρηματικών ομίλων στην ελληνική κτηματαγορά που θα τη χαλιναγωγούσε, θα της προσέδιδε χαρακτηριστικά πραγματικής αγοράς (real market) και θα την οδηγούσε εν τέλει σε σημαντικά επίπεδα ωριμότητας, όπως συμβαίνει στις πιο αναπτυγμένες δυτικές καπιταλιστικές κοινωνίες2, από τις οποίες η χώρα μας διαφοροποιείται αισθητά.
Ίσως, στόχος της “μνημονικής” Ελλάδας είναι η απαλλοτρίωση της μικροαστικής ιδιοκτησίας και η αναδιανομή της, που θα οδηγήσει στη συγκέντρωση και τη μαζική αξιοποίηση των ακινήτων από “ειδικούς”, οργανωμένα δηλαδή, συμφέροντα διαχειριστών ακίνητης περιουσίας. Είναι προφανές, ότι η αύξηση της φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας, είτε άμεσα με την επιβολή του ειδικού τέλους των ηλεκτροδοτούμενων ακινήτων, είτε έμμεσα με την επικείμενη αύξηση των αντικειμενικών αξιών, το Ν.4014/2011 περί αυθαιρέτων, κ.λπ. οδηγεί όλο και περισσότερους μικροϊδιοκτήτες στην εκποίηση της περιουσίας τους σε χαμηλές τιμές.
Ωστόσο, και πάλι παρατηρείται αδυναμία οικονομικής ωφέλειας για το κράτος. Οι τελευταίες κυβερνήσεις –μένει η νέα κυβέρνηση Παπαδήμου να δείξει τη γραφή της- με τα σταδιακά μέτρα που ελάμβαναν, έβλεπαν στην κτηματαγορά μόνο την ανάγκη συλλογής πόρων, τους οποίους, καλώς, δεν μπορούσαν να αγνοήσουν. Παράλληλα όμως, θα μπορούσαν -και είναι ταυτόχρονα και επιβεβλημένο πλέον- να προωθήσουν αλλαγές3 που ο τόπος χρειάζεται.
Συγκεκριμένα, στη φορολογία ακινήτων μπορεί κανείς να ξεχωρίσει 2 βασικές κατηγορίες φόρων και τελών: α) εκείνους που αφορούν άμεσα στα ακίνητα και β) εκείνους που επιβαρύνονται από την αύξηση των αντικειμενικών αξιών. Στην πρώτη κατηγορία (α) αναφέρονται περίπου 40 φόροι, μεταξύ των οποίων φόροι εισοδήματος από ακίνητα (ενοίκια), φόροι μεταβίβασης ακινήτων (αγοραπωλησίες, ανταλλαγές, χρησικτησίες, διανομές), φόροι κληρονομίας, γονικών παροχών και δωρεών, περιοδικοί φόροι κατοχής (ΦΑΠ, ΤΑΠ κ.λπ.), φόροι υπέρ τρίτων (δημοτικά τέλη, τέλη ύδρευσης, εισφορές σε γη και χρήμα κ.λπ.) και τέλος, φόροι για έκδοση αδειών και ανέγερση κτιρίων, ενώ στη δεύτερη κατηγορία (β) συμπεριλαμβάνονται φόροι όπως τα τεκμαρτά εισοδήματα από ακίνητα κ.λπ..4
Ειδικά, τα τελευταία δύο χρόνια τα ακίνητα έχουν δεχθεί σωρεία επιβαρύνσεων, τόσο σε ό,τι αφορά στην κατοχή τους, όσο και τη μεταβίβασή τους. Η αντικατάσταση του ΕΤΑΚ από τον ΦΑΠ με υψηλότερο συντελεστή φορολόγησης (διπλάσιος) και χαμηλότερο αφορολόγητο όριο (200.000 € από 400.000 €) υπερδιπλασίασε τα θεωρητικά έσοδα του κράτους από ένα μόνο φόρο! Επιπλέον, η επιβολή του ειδικού τέλους στα ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα και η έκτακτη εισφορά έφερε νέες σημαντικές επιβαρύνσεις στα μέσα νοικοκυριά, τα οποία σε σημαντικό ποσοστό αδυνατούν πλέον να ανταπεξέλθουν... Τέλος, οι ρυθμίσεις των ημιυπαίθριων χώρων (Ν.3843/2010) και η τακτοποίηση των αυθαιρέτων (Ν.4014/2011) επιβάρυνε ακόμη περισσότερο το κλίμα στην αγορά ακινήτων.
Από τα ανωτέρω προκύπτει ένα αδιαμφισβήτητο συμπέρασμα: ότι η φορολογία ακινήτων μέχρι πρότινος -και ίσως και ακόμα- στερείται μακροπρόθεσμου δημοσιονομικού στόχου και αναπτυξιακής προοπτικής. Προκύπτουν επίσης, δύο διαζευκτικά συμπεράσματα: Πρώτον, ότι οι κυβερνήσεις υπό την πίεση των ανείσπρακτων εσόδων και σε πλήρη αδυναμία να ελέγξουν τη φοροδιαφυγή και τη φοροαποφυγή των επιχειρήσεων, στράφηκαν στην ασφαλή λύση περαιτέρω φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας, για την οποία διαθέτουν την απαραίτητη βάση δεδομένων, ή δεύτερον, ότι εφαρμόζουν ένα μεσο-μακροπρόθεσμο σχέδιο αναδιανομής και χειραγώγησης της κτηματαγοράς. Στην δεύτερη περίπτωση είναι εμφανές ότι το σχέδιο υλοποιείται λανθασμένα και με παντελή έλλειψη εφαρμογής των ουσιωδών προϋποθέσεων που θα οδηγούσαν στην ανάπτυξη –αν τελικά αυτή επιδιώκεται…
«Είναι περισσότερο σαφές ότι πρέπει να δώσουμε τουλάχιστον ίσο -αν όχι πολύ μεγαλύτερο- βάρος σε μέτρα ανάπτυξης σε σχέση με τα μέτρα λιτότητας».5 Ειδικά για την κτηματαγορά, θα μπορούσε κάλλιστα να υιοθετηθεί ένα μοντέλο σταθερής και στοχευμένης πολιτικής με απώτερο σκοπό τη μετάλλαξή της περιουσίας από “ακυβέρνητη” και “ακίνητη” σε “ώριμη” και πλήρως εμπορεύσιμη,6 με την προώθηση θεσμικών αλλαγών και την καλλιέργεια των απαραίτητων συνθηκών ως μέσα υλοποίησης του στόχου αυτού, χωρίς ωστόσο την παράπλευρη απαξίωσή της.
Συγκεκριμένα, αρκεί το κράτος να συνειδητοποιήσει την ισχύ του στη διαμόρφωση συνθηκών ευημερίας, ακόμα και σε περιόδους εξαιρετικής οικονομικής κρίσης και απόλυτης δυσπραγίας -για να μην πούμε ειδικά, σε αυτές τις περιόδους. Είναι επιτακτική ανάγκη να λειτουργήσει η κτηματαγορά όπως οι αγορές χρηματιστηριακών αξιών, ο τουρισμός, η ναυτιλία… Και για να γίνει αυτό θα πρέπει να ληφθούν μέτρα εξυγίανσης και επαναπροσδιορισμού θεμελιωδών στοιχείων:
• Οριστικό τέλος στη διακίνηση μαύρου χρήματος, μέσω της κατάργησης των αντικειμενικών αξιών και την εκχώρηση της ευθύνης για την τήρηση δήλωσης των πραγματικών αξιών αγοραπωλησιών στους συμβολαιογράφους, δικηγόρους, μεσίτες, συμβούλους ακινήτων, και τράπεζες με ποινικές κυρώσεις για όλους σε αντίθετες περιπτώσεις.
• Δημιουργία δυναμικής βάσης δεδομένων (real time) με ποσοτικά και ποιοτικά χαρακτηριστικά των ακινήτων που μεταβιβάζονται με σκοπό την συγκέντρωση στοιχείων για στατιστικές αναλύσεις κι επεξεργασία τάσεων με ευθύνη της Τράπεζας της Ελλάδος και των αρμοδίων θεσμικών φορέων (Σύλλογοι Συμβολαιογράφων, Δικηγόρων, Μεσιτών κ.λπ.).
• Πλήρης απελευθέρωση του «πόθεν έσχες» για την αγορά οποιουδήποτε ακινήτου τουλάχιστον για μία πενταετία, με σκοπό την προσέλκυση επενδύσεων, ακόμα κι από αυτούς των οποίων τα εισοδήματα δεν δικαιολογήθηκαν! Η επαναφορά κεφαλαίων εντός της χώρας στην παρούσα φάση είναι πιο σημαντικός στόχος κατά τη γνώμη μας από την ασαφή και αδιέξοδη συζήτηση περί ηθικής και νόμιμης απόκτησης των εισοδημάτων αυτών.
• Μείωση των φορολογικών συντελεστών μεταβιβάσεων στο ελάχιστο κατόπιν ειδικής αναλογιστικής μελέτης με σκοπό τη δημιουργία κινήτρων για επενδύσεις και περιορισμό των επιπλέον επιβαρύνσεων στα έξοδα αγοράς.
• Επαναφορά του φόρου υπερτιμήματος με ηπιότερους συντελεστές. Η υπεραξία που ενδεχομένως προκύψει από το εμπόριο ακινήτων μετά την πρώτη μεταβίβαση, είναι πρωτογενές αντικείμενο φορολόγησης, για το οποίο κανείς δεν θα αρνηθεί να καταβάλει τον αντίστοιχο φόρο.
• Κατάργηση σειράς από φόρους που έχουν επιβληθεί κατά καιρούς στην ακίνητη περιουσία και αντικατάστασή τους από έναν Ενιαίο Φόρο Κατοχής, σταθερού ποσοστού επί της αξίας των ακινήτων που θα αντλείται από την ανωτέρω βάση δεδομένων.
• Διευκόλυνση των διαδικασιών μεταβίβασης ακινήτου, μέσω ταχείας ολοκλήρωσης του Κτηματολογίου και του Δασολογίου καθώς και την ανάπτυξη του Περιουσιολογίου με συνοπτικές διαδικασίες και πάταξη της υδροκέφαλης γραφειοκρατίας, με ευθύνη των ιδιωτών.
• Απαγκίστρωση από τις δαιδαλώδεις διαδικασίες Δήλωσης Αυθαιρέτων κτισμάτων με υψηλό κόστος και προσδιορισμός ενιαίου, κλιμακωτού και ευκρινούς προστίμου για όλες τις τακτοποιήσεις σε βάθος χρόνου εννέα μηνών. Όλοι οι αυθαιρετούντες θα ανταποκριθούν στο κάλεσμα για συλλογική τακτοποίηση με χαμηλό κόστος και δίχως ταλαιπωρία.
• Άμεσος έλεγχος των αυθαιρέτων κτισμάτων που τακτοποιούνται με ευθύνη των Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης, στην αρμοδιότητα των οποίων θα περιέρχεται ο έλεγχος κατασκευών και εγκρίσεων οικοδομικής δραστηριότητας, με σκοπό την αποφυγή νέας γενιάς αυθαιρέτων. Εποπτικά, μπορεί ο εκάστοτε ΟΤΑ να ελέγχεται από Ανεξάρτητη Αρχή, η οποία θα επιβάλλει κυρώσεις στον εκάστοτε ΟΤΑ αν χρειάζεται, περιορίζοντας έτσι τη διαφθορά και τα περιθώρια παρατυπιών, και τέλος
• Αναμόρφωση και απλούστευση του Χωροταξικού και Πολεοδομικού Σχεδιασμού για την ανάπτυξη νέων περιοχών και εκχώρηση αποκλειστικής αρμοδιότητας στους ΟΤΑ.
Εν κατακλείδι, δεν χρειάζεται να είναι κανείς ειδικός όπως ο Jes Arnold του ΟΟΣΑ, για να καταλάβει ότι η υπερφορολόγηση της ακίνητης περιουσίας βλάπτει. Βλάπτει ωστόσο, πολύ λιγότερο, όπως αναφέρει ο ειδικός, από τη φορολόγηση των επιχειρήσεων, η οποία αποτελεί αντικίνητρο επενδύσεων. Η ανάπτυξη είναι που φέρνει απασχόληση, φόρους, εισφορές και όχι ανάποδα… Όπως πολύ εύστοχα διατυπώνει ο καθηγητής Λυκ. Λιαρόπουλος, “Δεν θα «πονέσει» κάποιος με ακίνητη περιουσία, €400.000, αν πληρώσει €400 το χρόνο”. Και προσθέτουμε, ότι δεν θα πονέσει καθόλου αν η αγορά του εμπνεύσει εμπιστοσύνη και μακροπρόθεσμα του επιβεβαιώσει ότι οι ετήσιες εισφορές του σε φόρους είναι ανταποδοτικές. Χρειάζεται υπομονή, επιμονή και στόχευση η μεταρρύθμιση…


1. Ρουσανογλου, Ν. Χ., “Στο 84,6% το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα”, Η Καθημερινή, 04/01/2006, http://news.kathimerini.gr/4dcgi/_w_articles_economy_2_04/01/2006_168805
2.Paterson T. & Lichfield J., “Why the Germans and French prefer to rent”, The Independent, 31-05-2011, http://www.independent.co.uk/life-style/house-and-home/property/why-the-germans-and-french-prefer-to-rent-2291077.html
3. Κουβέλης, Σπ., “Μπορεί να υπάρξει Ελλάδα χωρίς αυθαίρετα;” Αύγουστος 2011, http://www.spyroskouvelis.gr/article.php?id=187
4. Πηγή: "Παρατηρητήριο Φορολογίας Ακινήτων", της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) - www.pomida.gr
5. Καραγιάννης Ηλ., “Μοναδικό αντίβαρο για τη λιτότητα η ανάπτυξη”, Ελευθεροτυπία, 20-11-2011, http://www.enet.gr/?i=issue.el.home&date=20/11/2011&id=32739
6. Παναρίτη Ελ., Ευημερία δίχως όρια, Δημιουργώντας αγορές ακινήτων με εμπιστοσύνη, Εκδοτικός Οίκος Λιβάνη, Αθήνα, 2009