Πρόβλεψη για το μέλλον ή ανάλυση για το παρόν…;

Αναδημοσίευση από το φύλλο Μαρτίου 2013 της εφημερίδας Marathonpress

Ο Μάρτης αποτελούσε ανέκαθεν το μήνα των αντιθέσεων. Από τη μία, είναι ο μήνας που εισάγει την άνοιξη και μαζί της, την καλή διάθεση, τη χαρά, την ελπίδα, την αισιοδοξία… Από την άλλη, όπως έλεγαν οι παλαιοί: “Μάρτης, γδάρτης και κακός παλουκοκάφτης!”.

Κάπως έτσι

είναι σήμερα οι προβλέψεις για το μέλλον της κτηματαγοράς μας. Ποια θεωρία θα επικρατήσει, μένει απλά να επιβεβαιωθεί από την ίδια την αγορά μεσοπρόθεσμα. Τη στήλη μας ωστόσο, θα απασχολήσει η συνοπτική ανάλυση των δύο αντικρουόμενων απόψεων. Τι πρόκειται λοιπόν, να γίνει στα ακίνητά μας; Πού θα κινηθεί η αγορά το επόμενο διάστημα; Ποιες τιμές θεωρούνται συμφέρουσες;

Αν μπορούσε να μας απαντήσει κανείς με βεβαιότητα στα ανωτέρω ερωτήματα, ίσως να μπορούσε επίσης να επωφεληθεί της κρίσης και να κερδοσκοπήσει. Εκεί άλλωστε εστιάζεται το ενδιαφέρον της τελευταίας δεκαπενταετίας, στην κερδοσκοπία. Ας μη βιαζόμαστε ωστόσο, να βγάλουμε γρήγορα συμπεράσματα και, αφού είναι παραδεκτό ότι η αγορά ακινήτων επηρεάζεται άμεσα από την ευρύτερη οικονομία, ας εξετάσουμε με παραγωγικό συλλογισμό την επιρροή της δεύτερης, στο Δήμο μας.

Δεν είναι  λίγοι, εκείνοι που ισχυρίζονται ότι τα επόμενα δέκα χρόνια η ελληνική οικονομία θα αναπτυχθεί με αργό, πλην όμως σταθερό ρυθμό. Αν τελικά τα καταφέρουμε, η σταθερότητα και η ωριμότητα που η πρώτη θα επιφέρει στην αγορά ακινήτων είναι το μόνο ίσως, γνήσιο αίτημα της εποχής. Να καταφέρουμε δηλαδή, να κάνουμε το “ακίνητο”, “κινητό” με την έννοια της απολύτως διαχειρίσιμης περιουσίας.

-          “Τι μας λες τώρα; Εδώ δεν έχουμε υποδομές, δεν έχουμε λύσει βασικά προβλήματα…”

Και πάλι οι απόψεις ερίζουν. Κανείς δεν θα διαφωνήσει ότι ο Δήμος Μαραθώνα υστερεί σε βασικές πολεοδομικές και χωροταξικές υποδομές. Ωστόσο, είναι σκόπιμο κατά τη γνώμη μας να εισαχθεί ένα συγκριτικό μέτρο στην ανωτέρω θεώρηση: Ποια πόλη της Ανατολικής Αττικής -ή ακόμα και όλης της Αττικής- υπερηφανεύεται για τις υποδομές της; Επίσης, ας δούμε και την εξέλιξη αυτών τα τελευταία χρόνια. Τι αποτελέσματα υπήρξαν στις ενέργειες, που στόχευαν στην ανάπτυξή τους;

Οφείλουμε να παραδεχθούμε ότι, τόσο η εφαρμογή των σχεδίων πόλης (Νέα Μάκρη, 1^η, 3^η, 5^η Π.Ε.), όσο και οι επεκτάσεις σχεδίων και νέες εντάξεις στο σχέδιο πόλης (επανένταξη 4^ης Π.Ε. Νέας Μάκρης, διαφαινόμενη ένταξη Παραλίας Μαραθώνα) υλοποιήθηκαν.  Μπορεί να πει κανείς και να έχει ομολογουμένως δίκιο ότι άργησαν πάρα πολύ, για να του απαντήσει κάποιος άλλος ότι υπάρχουν άλλες περιοχές, στις οποίες δεν έχουν ανατεθεί ούτε καν οι μελέτες στους αρμόδιους αναδόχους…

Από την άλλη, περισσότεροι φαίνεται να είναι οι υποστηριχτές μιας πιο απαισιόδοξης άποψης, σύμφωνα με την οποία η ύφεση της οικονομίας θα ενταθεί, η αναποτελεσματικότητα των μέτρων θα αυξήσει την ανεργία και οι τιμές όλων των αγαθών θα κινηθούν ιδιαίτερα πτωτικά, δεδομένης της χαμηλής ζήτησης. Είναι γεγονός, ότι η ανεργία, η αβεβαιότητα, η τραπεζική δυστοκία και η έλλειψη ρευστότητας στην οποία οι προηγούμενοι λόγοι οδηγούν, δεν αφήνουν τις αισιόδοξες απόψεις να κυριαρχήσουν.

Πράγματι, τα ακίνητα πλήττονται από διαρκή και άδικη φορολογία που είναι σίγουρο ότι τα απαξιώνει και οδηγεί στη σταδιακή αποποίηση του περιουσιακού τους χαρακτήρα. Κοινώς, οι αξίες αυτό-αποδεικνύουν την θεωρητικότητά τους. Οι αξίες των ακινήτων δεν αποτελούν στις μέρες μας, τιμές. Ίσως να μην αποτελούσαν ποτέ, όμως τα προηγούμενα χρόνια ήταν εφικτός ο προσδιορισμός των πραγματικών ή αλλιώς εμπορικών τιμών των ακινήτων, γεγονός που σήμερα αποδοκιμάζεται.

Ο προσδιορισμός της τιμής ενός ακινήτου στην οποία μπορεί να πουληθεί σήμερα έχει περισσότερο υποκειμενικά χαρακτηριστικά παρά αντικειμενικά. Με άλλα λόγια, η αναγκαιότητα πώλησής του και η οικονομική δυσχέρεια του ιδιοκτήτη καθορίζουν τελικά την τελική τιμή πώλησης. Στα ανωτέρω αξίζει να προστεθεί το γεγονός ότι ο Δήμος μας εμφανίζει μεγάλες αποκλίσεις, ακόμα και στις αντικειμενικές αξίες στις κατά τόπους γειτονιές (Νέος Βουτζάς - Γραμματικό) και ως εκ τούτου δεν μπορούν να εξαχθούν σαφή γενικά συμπεράσματα για τους δείκτες των τιμών.

-          Πόσο τελικά κάνει το ακίνητό μου σήμερα; Είναι δυνατόν να πέφτουν τόσο πολύ οι τιμές, ώστε να κάνει λιγότερο από ό,τι το πήρα;

Είναι γεγονός ότι, ειδικά στην περιοχή μας, οι τιμές τα τελευταία δέκα χρόνια είχαν σκαρφαλώσει σε επικίνδυνα υψηλά επίπεδα. Η πραγματικότητα απέδειξε ότι, ανεξάρτητα από την κρίση, οι τιμές δεν ανταποκρίνονταν με ρεαλισμό στη σχέση τιμής-απόδοσης ή αλλιώς “τι δίνω, τι παίρνω” και προφανώς “με τι το συγκρίνω”, παρασύροντας την αγορά, από τις υπερβολικές απαιτήσεις των οικοπεδούχων μέχρι τις τελικές απαιτήσεις των κατασκευαστών. Η ζήτηση επέφερε υπεραξίες που τελικά δεν μπόρεσαν να μετατραπούν σε πάγιες, ώριμες και ουσιαστικές τιμές.

Σήμερα, αφού και πάλι η ζήτηση καθορίζει την τιμή, η πραγματική τιμή πώλησης είναι δυνατόν να είναι μικρότερη από την τιμή απόκτησης, ειδικά όταν η ζήτηση είναι πολύ μικρότερη από αυτή κατά το χρόνο κτήσης. Έτσι, απομυθοποιείται η ιδέα της αποδοτικής επένδυσης και των υπερ-υπεραξιών από τα ακίνητα και προστίθεται η έννοια του χρόνου μέσα στην οποία εξετάζει κανείς το κερδοφόρο ή μη, της επένδυσης.

Συμπερασματικά, όταν ένα ακίνητο αποκτήθηκε πριν από 20-30 χρόνια σε μια ομολογουμένως αναπτυσσόμενη περιοχή, όπως η δική μας, δεν μπορεί να αμφισβητήσει κανείς ότι η επένδυση απέδωσε… Όταν όμως, αυτό αποκτήθηκε σε συνθήκες οικονομικής φρενίτιδας και η αποτίμησή του είναι αναγκαία κατά το χρόνο της, σχεδόν απόλυτης δυσπραγίας, τότε τα αποτελέσματα δεν ενθαρρύνουν κανέναν, παρά μόνο αυτούς που καραδοκούν και τελικά θα …κερδοσκοπήσουν! Όσο απεχθές κι αν είναι αυτό, είναι τουλάχιστον παρήγορο για κάποιους το γεγονός ότι κάποιοι άλλοι ενδιαφέρονται να επενδύσουν, ανεξάρτητα από τις τιμές. Αυτός είναι άλλωστε και ο παντοτινός και ίσως, ο απόλυτος νόμος της αγοράς…