Μεσίτες ακινήτων - Σχολιασμός Νομοσχεδίου

ΠΡΟΣΧΕΔΙΟ ΝΟΜΟΥ
ΜΕΣΙΤΕΣ ΑΣΤΙΚΩΝ ΣΥΜΒΑΣΕΩΝ ΣΧΕΤΙΚΩΝ ΜΕ ΑΚΙΝΗΤΑ

γράφει ο Φάνης Α. Παυλίδης, Property Advisor

fanis@pavlidis-realestate.gr, fanis_pavlidis@yahoo.gr

Νέα Μάκρη, 16/2/2011

Στην επαγγελματική ιστορία της σύγχρονης Ελλάδας, η αναγκαιότητα θεσμοθέτησης της μεσιτείας στην αγορά ακινήτων, κρίνεται επιβεβλημένη στην Αθήνα του 1920. Για πρώτη φορά νομοθετείται ρύθμιση για τις συμβάσεις μεσιτείας και του επαγγέλματος του μεσίτη το έτος 1926 (Ν.Δ. “Περί Μεσιτών”). Για μισό αιώνα μεσολαβούν ελάχιστες τροποποιήσεις, ενώ στα “μεταπολιτευτικά” χρόνια, η νομοθεσία καταργείται χωρίς ουσιαστική αντικατάστασή της. Ο Αστικός Κώδικας καλύπτει μόνο τις γενικές αρχές της μεσιτείας, κι έκτοτε ένας μακροχρόνιος κι ατελέσφορος διάλογος καθυστερεί την απόφαση για τη δημιουργία ενός, έστω υποτυπώδους, θεσμικού πλαισίου.

Στις μέρες μας, με αφορμή...
τις μεταρρυθμίσεις της ελληνικής οικονομίας έναντι του Μνημονίου, και με αίτιο την εναρμόνιση της εσωτερικής νομοθεσίας με την αντίστοιχη κοινοτική (υποχρέωση συμμόρφωσης με τις διατάξεις της Οδηγίας 2006/123/ΕΚ), είμαστε στην πλέον ευχάριστη θέση να συζητούμε, ή -κατά τη νεωτεριστική τάση- να “διαβουλευόμαστε” ένα σχέδιο νόμου – πλαίσιο, που σύμφωνα με το Υπουργείο Περιφερειακής Ανάπτυξης & Ανταγωνιστικότητας έχει τους εξής στόχους:

• Προστασία των συμφερόντων των καταναλωτών.
• Αλλαγή στις προϋποθέσεις άσκησης επαγγέλματος του μεσίτη, εισάγοντας κανόνες δεοντολογίας, υπευθυνότητας, λογοδοσίας και πειθαρχικού ελέγχου, σε συνδυασμό με τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα περί Μεσιτείας.
• Διαφάνεια στις συναλλαγές – αποσαφηνίζοντας τα δικαιώματα των καταναλωτών αλλά και τις υποχρεώσεις των μεσιτών.
• Να αποτελούν οι συμβάσεις ισχυρά αποδεικτικά στοιχεία σε δικαστικές διενέξεις.

Ξεκινώντας την προσέγγισή μας, δεν έχουμε παρά να χαιρετήσουμε την προσπάθεια αυτή και ταυτοχρόνως να ευχαριστήσουμε όλους εκείνους που με πάθος κι επιμονή συνέδραμαν ώστε να φτάσουμε σήμερα να καταθέτουμε σχόλια και προτάσεις επί αυτού του σχεδίου νόμου.

Συνεχίζοντας θα πρέπει να αναφερθούμε στα σημεία συμφωνίας όλων των συναδέλφων, κι εκείνων που, είτε άμεσα, είτε έμμεσα εμπλέκονται σε αυτό. Δεν μπορούμε λοιπόν, να μην αναγνωρίσουμε ότι το προσχέδιο που κατατέθηκε για διαβούλευση αποτελεί ένα καλό βήμα προς την αναβάθμιση του ταλανισμένου επαγγέλματός μας. Καθιερώνει την έγγραφη σύμβαση μεταξύ εντολέα και μεσίτη, προβλέπει την αποκλειστικότητα διαχείρισης ενός ακινήτου με συγκεκριμένη διάρκεια, καλύπτει τον επαγγελματία σχετικά με την μεσιτική αμοιβή, προσεγγίζει το ζήτημα: “ποιος δικαιούται αμοιβής”, κατοχυρώνει τη μεσολάβηση του μεσίτη με την υποχρέωση προσάρτησης υπεύθυνης δήλωσης μεσολάβησης στο συμβόλαιο, εισάγει έννοιες υποστήριξης του επαγγέλματος, όπως ο βοηθός μεσίτης, καθορίζει τις προϋποθέσεις άσκησης του επαγγέλματος, προβλέπει τη διασυνοριακή παροχή υπηρεσιών μεσιτείας και τέλος εισάγει ποινικές κυρώσεις για όποιον εμφανίζει τον εαυτό του ως μεσίτη αστικών συμβάσεων χωρίς να πληροί τις προϋποθέσεις.

Είναι σαφές, ότι πρόκειται για μία σύγχρονη προσέγγιση. Ωστόσο, δεν μπορεί να αγνοηθεί το γεγονός ότι το προσχέδιο χρήζει μικρών διορθώσεων ή καλύτερα, εμπλουτισμού. Παρά το γεγονός ότι η καθυστέρηση κατάθεσης της πρότασης ήταν μεγάλη και η επιχειρηματολογία υπέρ μιας αδιαπραγμάτευτης υιοθέτησής του φαντάζει ως η συντηρητική και σίγουρη λύση, η διαβούλευση είναι κατά τη γνώμη μας μια ευκαιρία για περαιτέρω διάλογο και εμβάθυνση, χωρίς ωστόσο να μας οδηγήσει σε ατέρμονες αναλύσεις.

Πρόταση 1η: Άρθρο 4: Προϋποθέσεις άσκησης επαγγέλματος μεσίτη

Στοχεύοντας στην πλήρη αναβάθμιση του επαγγέλματός μας, προτείνουμε ειδικά για τους νέους συναδέλφους, μετά την απόκτηση του απολυτηρίου Λυκείου, την εισαγωγή τους σε Σχολή Εκπαίδευσης Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων, την εποπτεία της οποίας θα έχουν αρχικά το Υπουργείο Περιφερειακής Ανάπτυξης & Ανταγωνιστικότητας σε συνεργασία με τους θεσμικούς Συλλόγους Μεσιτών (Σύλλογος Αττικής, Σ.Ε.Κ., ΟΜΑΣΕ κλπ…). Προτείνεται επίσης, η μελλοντική δημιουργία Τμήματος ΑΕΙ ή ΤΕΙ Ακίνητης Περιουσίας, οι απόφοιτοι του οποίου θα αποτελέσουν τους πλέον καταρτισμένους και υπεύθυνους μεσίτες του αύριο. Για τους εν ενεργεία μεσίτες, προτείνεται η καθιέρωση εκπαιδευτικών σεμιναρίων από την ως άνω Σχολή, με υποχρεωτική παρακολούθηση και πιστοποίηση παρακολούθησης. Οι ανάγκες της σύγχρονης οικονομίας απαιτούν πολύπλευρες γνώσεις κι ενημέρωση που μόνο ακαδημαϊκά μπορούν πλέον να διοχετευτούν στους επαγγελματίες “συμβούλους ακινήτων” και όχι απλά “μεσίτες”.

Πρόταση 2η: Άρθρο 6: Σύμβαση μεσιτείας

Προτείνεται η ειδική αναφορά σε συμβάσεις επιμερισμού μεσιτικής αμοιβής μεταξύ μεσιτών που να ορίζουν ρητά τη συμφωνία μεταξύ των συνεργατών, με σκοπό την αποφυγή διενέξεων και την προαγωγή πνεύματος συνεργασίας και αλληλεγγύης.

Πρόταση 3η: Αναγνώριση Συλλόγων Μεσιτών

Στα πλαίσια συνολικής και αποτελεσματικής εκπροσώπησης των επαγγελματιών της αγοράς ακινήτων προτείνεται η αναγνώριση των ενώσεων – συλλόγων μεσιτών ή της Ομοσπονδίας των Συλλόγων από τα αρμόδια Υπουργεία (Υπουργείο Περιφερειακής Ανάπτυξης & Ανταγωνιστικότητας, Υπουργείο Οικονομικών, κλπ) ως τον επίσημο θεσμικό εκπρόσωπο των επαγγελματιών και συνομιλητή με αρμοδιότητες καταγραφής, επεξεργασίας, και κατάθεσης προτάσεων για θέματα ακίνητης περιουσίας, όπως η φορολογική πολιτική και λοιπά θέματα, σε συνδυασμό με αντίστοιχους φορείς του κατασκευαστικού κλάδου.

Πρόταση 4η: Παρακατάθεση αμοιβής

Προτείνεται η παρακατάθεση της ελεύθερα συμφωνημένης μεσιτικής αμοιβής στα ταμεία του εκάστοτε Συλλόγου, στον κωδικό του λογαριασμού που κάθε επαγγελματίας (φυσικό ή νομικό πρόσωπο) θα τηρεί, όπως ακριβώς συμβαίνει με του Δικηγορικούς Συλλόγους, τα δικαιώματα των συμβολαιογράφων κλπ., με υποχρεωτική την προσάρτηση στο συμβόλαιο του αντίστοιχου γραμματίου. Καθότι, η μεσολάβηση μεσίτη δεν είναι υποχρεωτική, σε περίπτωση μη μεσολάβησης, η μη προσάρτηση του γραμματίου θα αντικαθίσταται από υπεύθυνη δήλωση των συμβαλλομένων περί μη μεσολάβησης μεσίτη. Με τον τρόπο αυτό επιτυγχάνεται η απόλυτη διαφάνεια των καταβληθεισών αμοιβών, η πάταξη της φοροδιαφυγής και η εξασφάλιση συνδρομών, τελών και επιπρόσθετων εξόδων για λογαριασμό του εκάστοτε Συλλόγου Μεσιτών.

Πρόταση 5η: Άρθρο 9: Πειθαρχικό Συμβούλιο – Πειθαρχικές ποινές

“…το Πειθαρχικό Συμβούλιο αναρτά την απόφασή του ή οποιοδήποτε άλλο σχετικό έγγραφο…” Προτείνεται επ’ αυτού, η πλήρης δημοσιοποίηση των αποφάσεων του Συμβουλίου μέσω διαδικτύου, ώστε να ενημερώνονται οι επαγγελματίες για τις παραβάσεις συναδέλφων, με τους οποίους ενδεχομένως συνεργάζονται, προκειμένου να προφυλάσσονται για τυχόν επαναλαμβανόμενες πρακτικές.

Κλείνοντας, με γνώμονα το κοινό συμφέρον όλων των επαγγελματιών της κτηματαγοράς θεωρούμε σκόπιμο να υπογραμμίσουμε τον δικό μας καθοριστικό ρόλο στη διαδικασία αναβάθμισης και προαγωγής του επαγγέλματός μας. Η διαπίστωση ότι ένας Νόμος θα επιλύσει από μόνος του συσσωρευμένα χρόνια προβλήματα και θα ξεπεράσει τις αγκυλώσεις σε νοοτροπίες που δεν συνάδουν με το σύγχρονο ανταγωνισμό, δεν μπορεί παρά να είναι και αυτή απαρχαιωμένη…