Επικείμενες αλλαγές στην εκτός σχεδίου δόμηση

Αναδημοσίευση από το φύλλο Οκτωβρίου 2013 της εφημερίδας Marathonpress

Εδώ και 5 χρόνια όλοι μας «γκρινιάζουμε» για την κατάσταση που επικρατεί στη χώρα μας, τις κακοδαιμονίες της ελληνικής πραγματικότητας και τις παράλογες απαιτήσεις του Δημοσίου από τον ταλαίπωρο πολίτη, που δεν απολαμβάνει κανενός άλλου προνομίου, εκτός από την ψυχολογική ανάταση που του προσφέρει,

έστω ο αναγκαστικός τίτλος, του «χρηματοδότη» του ελληνικού κράτους. Η πραγματικότητα είναι αυτή.

Ωστόσο, πρέπει να καταστεί σαφές ότι κατά το παρελθόν σε κάθε περίοδο βίαιων αλλαγών, ανατροπών  και προσαρμογής σε νέα περιβάλλοντα (οικονομικά, πολιτικά, κοινωνικά) οι θυσίες των πολιτών ήταν προαπαιτούμενες, και σε κάθε περίπτωση επιβεβλημένες, πολλές φορές και με τη βία. Ευτυχώς στη «δημοκρατική» χώρα μας δεν έχει ακόμα χρειαστεί να επιβληθούν αλλαγές με τη «βία»...

Από την άλλη, βλέποντας τα πράγματα με πιο ψυχρό μάτι, με αισιοδοξία και μακριά από τη δυσβάσταχτη καθημερινότητα των υπερφορολογημένων πολιτών -που δυσανασχετούν δικαίως- μπορούμε να διαπιστώσουμε ότι όλο αυτό το διάστημα γίνονται συστηματικές προσπάθειες που στοχεύουν στη βελτίωση του πλαισίου λειτουργίας του κράτους. Αυτό δε σημαίνει σε καμία περίπτωση ότι γίνεται επιτυχημένα, -αντιθέτως μπορεί να ειπωθεί ότι όλα γίνονται πρόχειρα και με έλλειψη σαφούς στόχευσης- αλλά, έτσι γίνεται πάντα στις «ιστορικές» αλλαγές. Και ναι, ζούμε ιστορικές αλλαγές.

Μία από αυτές αναμένεται να συμβεί στην εκτός σχεδίου δόμηση με το καινούργιο νομοσχέδιο για την επιτάχυνση των πολεοδομικών μελετών και την ένταξη νέων περιοχών στο σχέδιο. Το νομοθέτημα αναμένεται να δοθεί στη δημοσιότητα μέχρι το τέλος του μήνα και θα αποκλείει τη δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές μέσα από τον καθορισμό χρήσεων γης στον εξω-αστικό χώρο. Έτσι, θα δοθεί μία οριστική απάντηση στους ξένους, οι οποίοι δεν ήταν δυνατόν να κατανοήσουν ακόμη και τον όρο «δόμηση εκτός σχεδίου πόλεως»!

Το νέο νομοσχέδιο συνοδεύεται από θέσπιση ειδικών κανόνων δόμησης σε καθορισμένη ζώνη, 500-1.000 μέτρων έξω από τα εγκεκριμένα όρια των οικισμών και προβλέπει επίσης την εκπόνηση πολεοδομικών μελετών για κάθε καλλικρατικό δήμο, που πρέπει να ολοκληρωθούν μέσα σε μια πενταετία. Με αυτές θα καθορίζονται οι περιοχές επέκτασης του σχεδίου πόλης και η βιομηχανική-βιοτεχνική ζώνη όπου θα χωροθετηθούν και τα εργοστάσια επεξεργασίας απορριμμάτων.

Με δεδομένο το πρόβλημα των χρονικών καθυστερήσεων των πολεοδομικών μελετών, που στο Δήμο μας γνωρίζουμε πολύ καλά, αναφέρεται ότι το υπουργείο Περιβάλλοντος έχει χρηματοδοτήσει εκατοντάδες πολεοδομικές μελέτες, αλλά η διαδικασία έγκρισής τους καθυστερεί από 10 έως και 30 χρόνια!!! Το μεγαλύτερο πρόβλημα εδώ, είναι οι ασάφειες στην οριοθέτηση δασικών εκτάσεων, πρόβλημα του οποίου τη λύση δίνουν οι δασικοί χάρτες και η σχετική διαδικασία κύρωσής τους.

Το νέο νομοθέτημα αποτελεί συμπλήρωμα του Ν. 4178/2013 (περί αυθαιρέτων), ο οποίος θεσπίστηκε μετά την κήρυξη του Ν. 4014/2011 ως αντισυνταγματικού, και προωθείται με έμμεση υπόδειξη του ΣτΕ ώστε να αποφευχθούν αντίστοιχα προβλήματα για το μέλλον. Η ένταξη στο σχέδιο αποτελεί την καλύτερη θεσμική θωράκιση και μέσα από τις δηλώσεις τακτοποίησης των αυθαιρέτων το υπουργείο -εκτός από τα έσοδα, που θα πάνε στη «μαύρη τρύπα» του προϋπολογισμού- φιλοδοξεί να σχηματίσει ακριβή εικόνα του δομημένου χώρου.

Στο σημείο αυτό αξίζει να αναφερθεί ότι, ήδη ο Ν. 4178/2013 προβλέπει στο άρθρο 5 (Ρυθμίσεις του ν.δ. 1024/1971) παρ. 4 την κατ’ αρχήν επαναφορά της έννοιας της κάθετης ιδιοκτησίας στις εκτός σχεδίου πόλεως περιοχές με τις προϋποθέσεις που ορίζονται σε αυτές τις διατάξεις αλλά και μελλοντικό Προεδρικό Διάταγμα, το οποίο θα αναφέρεται σε αυτές περισσότερο συγκεκριμένα.  Έτσι, τα προβλήματα του παρελθόντος με την έλλειψη νομιμότητας στη διαίρεση της γης σε μικρά τμήματα και αντίστοιχης πρόνοιας για τα κτίσματα επ’ αυτών, που αντιμετωπίζει κατά κόρον ο Δήμος μας, φαίνεται να βρίσκει σχετική διέξοδο.

Μία ακόμη καινοτομία του εισαγάγει η εν λόγω νομοθετική πρωτοβουλία αποτελεί το «πράσινο φως» που δίνεται για μια σειρά έργα σε προστατευόμενες περιοχές του δικτύου Natura. Το πρόβλημα που αντιμετωπίζουν αυτές οι περιοχές για την υλοποίηση οποιουδήποτε έργου ή δραστηριότητας θα επιλύεται πλέον με μια ειδική μελέτη, που θα υποβάλλεται υποχρεωτικά από πριν. Αυτό προβλέπει τουλάχιστον μια πρόσφατη απόφαση του υπουργού Περιβάλλοντος Γ. Μανιάτη, που εκδόθηκε με βάση τις κοινοτικές οδηγίες και εκκρεμούσε από το 2011. Η διαδικασία έγκρισης της μελέτης γίνεται από τις αρμόδιες υπηρεσίες μέσα σε 35 ημέρες και μάλιστα ορίζεται ότι, αν δεν ολοκληρωθεί στο συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, προχωρά η υπόλοιπη αδειοδότηση του έργου!

Τα ανωτέρω ηχούν απολύτως καλά και ελπιδοφόρα. Παρ’ όλ’ αυτά, οι ειδικοί διατηρούν επιφυλάξεις τις οποίες συμμεριζόμαστε. Για παράδειγμα, πώς θα επιλυθούν με έναν νόμο προβλήματα αυθαίρετης δόμησης που δημιουργήθηκαν τα τελευταία 40 χρόνια ως συνέπεια της αμέλειας ή αναποφασιστικότητας του κράτους να περιορίσει το φαινόμενο  ή ακόμη και το ζήτημα της νέας γενιάς αυθαιρέτων; Πώς θα οργανωθεί με σύγχρονο τρόπο η νόμιμη δόμηση και πως θα αξιοποιηθούν οι περιουσίες μας; Πως θα μπορούν όλα αυτά να ελεγχθούν;

Μολονότι μαγικές λύσεις δεν υπάρχουν, μπορούμε να αισιοδοξούμε και να ελπίζουμε σε καλύτερο μέλλον! Ο νόμος περί τακτοποίησης αυθαιρέτων (Ν.4178/2013), ο επενδυτικός νόμος (Ν. 4146/2013), η σταδιακή ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, που ήδη ολοκληρώνεται στις περιοχές μας, οι δασικοί χάρτες, το νέο πολυπόθητο φορολογικό σχέδιο που ολοκληρώνεται για τα ακίνητα -και θα μας απασχολήσει σε επόμενα φύλλα- καθώς και η εν λόγω νομοθετική προσπάθεια στοιχειοθετούν ένα πλέγμα ενεργειών που κατά τη γνώμη μας στοχεύουν στην μεσο-μακροπρόθεσμη ανάπτυξη της κτηματαγοράς. Προσοχή όμως! «Ανάπτυξη» δε σημαίνει άνοδος των τιμών των ακινήτων που έχουν δείξει την πορεία τους, αλλά ως προς το θεσμικό πλαίσιο λειτουργίας της και την κινητικότητα που όλοι προσδοκούμε να καταγραφεί σε αυτήν τα επόμενα χρόνια!

Υπομονή λοιπόν, και αντοχή! Αυτή τη φορά έχουμε να ελπίζουμε σε κάτι. Φαίνεται πως η «μονόφθαλμη» θεώρηση της ακίνητης περιουσίας ως πυλώνα είσπραξης φορολογικών εσόδων μεταλλάσσεται σε πυλώνα παραγωγικής ανάπτυξης από μέσα προς τα έξω, και αυτή τη φορά γίνεται με πολύ αργά και σταθερά βήματα!

Ας ελπίσουμε ότι ο βηματισμός δεν θα χαθεί…