Η προσαρμογή του φθινοπώρου

Αναδημοσίευση από το φύλλο Σεπτεμβρίου 2013 της εφημερίδας Marathonpress

Ο Αύγουστος στην Ελλάδα αποτελεί τον πλέον αντιπαραγωγικό μήνα στις υπηρεσίες αν εξαιρέσει κανείς τον τομέα του τουρισμού, ενώ ο Σεπτέμβριος είναι συνήθως ο μήνας της προσαρμογής και της επαναδραστηριοποίησης. Είναι όμως και φέτος, έτσι; Είναι αλήθεια ότι τα τελευταία χρόνια, η χώρα μας «ζει» μεγάλες αλλαγές… Ας ελπίσουμε ότι σύντομα οι όποιες επιβεβλημένες αλλαγές θα ολοκληρωθούν κι έτσι αυτή, η ταλαίπωρη χώρα, θα περάσει σε περίοδο σταθεροποίησης. Αισιόδοξο; Εξωλογικό; Ευσεβής πόθος;

Τα ανωτέρω ερωτήματα απαντώνται με πλείστες προσεγγίσεις, οι οποίες σε κάθε περίπτωση καταλήγουν σε εσφαλμένες προβλέψεις, όταν η υποκειμενικότητα, που εδράζεται στην επιθυμία ή την ελπίδα του καθενός, διαμορφώνεται από την έμφυτη τάση αυτοσυντήρησης του ανθρώπου.

Σε αντίθεση με τον εσωτερικό μας κόσμο όμως, οι αγορές δε λειτουργούν με βάση την αυτοσυντήρηση και τον ωχαδερφισμό ή τον από μηχανής θεό, αλλά βασίζονται σε δεδομένα και προβλέψεις με αντικειμενικά, ποιοτικά και ποσοτικά χαρακτηριστικά που συνθέτονται από την κατάσταση του παρελθόντος, τους στόχους για το βραχυπρόθεσμο και μακροπρόθεσμο μέλλον, καθώς και τα μέσα για την επίτευξή τους.

Ας αφήσουμε όμως τις θεωρίες και ας μιλήσουμε απλά, πρακτικά και συγκεκριμένα. Η κατάσταση στην αγορά ακινήτων στην περιοχή μας είναι λίγο πολύ γνωστή σε όλους τους κατοίκους και τους ιδιοκτήτες και τείνει να γίνει και γνωστή ακόμα και στους διερχόμενους και τους παραθεριστές που διαβαίνουν τους δρόμους με τα ατελείωτα «ενοικιαστήρια» ή «πωλητήρια», και τα σχολιάζουν ακόμη κι αν ενδιαφέρονται για αυτήν. Από την  άλλη, έχουν ήδη αρχίσει να αποστέλλονται από το Υπουργείο Οικονομικών νέα ειδοποιητήρια με φόρους ακινήτων (ΦΑΠ), οι οποίοι είναι επαχθείς και πολύ δύσκολα αποδίδονται πλέον.

Αν μάλιστα συλλογιστούμε ότι οι φόροι επί των ακινήτων θα πρέπει να καλύπτονται από την πρόσοδό τους, τότε δεν μένει παρά να καταλήξουμε στο απλό -αλλά μη συνειδητοποιημένο ακόμη- συμπέρασμα ότι το ακίνητο αντιμετωπίζεται πλέον από την ελληνική οικονομία ως ένας ιδιόμορφος παραγωγικός συντελεστής που δεν έχει πια μόνο περιουσιακή αξία με μόνο προσδοκώμενα κληρονομικά ευεργετήματα αλλά και τρέχουσες υποχρεώσεις για τη διατήρηση και συντήρηση του. Και φυσικά, είναι διαφορετική η συζήτηση για την κλίμακα αυτών των υποχρεώσεων και το δίκαιο ή άδικο αυτής της μετάλλαξης, πλην όμως αποτελεί μια πασιφανή πραγματικότητα.

Αν λοιπόν, ένα κλειστό ακίνητο, που αγοράστηκε κάποια στιγμή που η ευρύτερη οικονομία επέτρεπε τις επενδύσεις, σήμερα «στοιχίζει», ενώ δεν αποδίδει καρπούς κι επιπρόσθετα δεν καλύπτει κάποια ανάγκη (οικιστική, παραθεριστική, επαγγελματική, κ.λπ) δεν πρέπει σε καμία περίπτωση να παραμένει κλειστό! Η σύγχρονη λογική στην οικονομία επιτάσσει την κάλυψη του κόστους ιδίοις πόροις, για να μην πούμε ότι στο μέλλον ο προσδιορισμός της εμπορικής αξίας ενός ακινήτου θα γίνεται με βάση τα συνολικές ετήσιες υποχρεώσεις προς το κράτος και όχι με την τρέχουσα εισοδηματική μέθοδο εκτίμησης…

Εν άλλοις λόγοις, αν ένα ακίνητο υποχρεώνει τον ιδιοκτήτη του σε ετήσια καταβολή φόρων και δεν χρησιμοποιείται από αυτόν, τότε η μόνη λύση φαντάζει σήμερα η μίσθωση, αφού οι πωλήσεις είναι εξαιρετικά χαμηλές. Πώς όμως διαμορφώνεται το μίσθωμα; Στο σημείο αυτό θα πρέπει να είμαστε συντηρητικοί και να σκεφτούμε λογικά κι έξυπνα. Το στοίχημα είναι να καλυφθούν πρόσκαιρα οι υποχρεώσεις του ακινήτου που προκύπτουν από την υπέρμετρη φορολογία, να παραμείνει το ακίνητο σε λειτουργία, κάτι που σημαίνει και ταυτόχρονη εξοικονόμηση πόρων από έξοδα συντήρησης λόγω εγκατάλειψης, και αποφυγή υπερβολικών απαιτήσεων που αυξάνουν τις πιθανότητες να μη μισθωθεί ή να μισθωθεί από κακόπιστους μισθωτές που δεν θα μπορέσουν να ανταπεξέλθουν στο μίσθωμα ή θα αφήσουν ζημιές φεύγοντας, χωρίς να σεβαστούν το ακίνητο και τους εκμισθωτές. Και όλα αυτά, μέχρι να δούμε την πολυπόθητη ισορροπία στην αγορά.

Πρακτικά, αν ένα ακίνητο «στοιχίζει» 3.000 ευρώ σε φόρους, το μίσθωμα θα πρέπει να διαμορφωθεί έτσι ώστε να καλύπτει αυτό το ποσό κι ενδεχομένως, ανάλογα με την ποιότητά του και τα επιπλέον χαρακτηριστικά του, ένα ποσό ελαφρώς παραπάνω για την κάλυψη τυχόν επιπλέον επιβαρύνσεων ή εξόδων συντήρησης ή απλώς ένα συμβολικό ποσό προς υπέρβαση της ψυχολογικής μειονεξίας του εκμισθωτή που νιώθει ότι απαξιώνεται η περιουσία του.

Πιο συγκεκριμένα, στο ανωτέρω παράδειγμα ένα μηνιαίο μίσθωμα της τάξης των 300-350 ευρώ ακούγεται λογικό σε σύγκριση με τα 450-600 ευρώ που ίσχυε κάποτε, όχι γιατί έχει κανείς σκοπό να απαξιώσει την περιουσία όποιου με κόπο κατάφερε να την δημιουργήσει αλλά γιατί έτσι απαιτούν οι σύγχρονες συνθήκες στην οικονομία, αν επιθυμείται η παραμονή εντός αγοράς και όχι η περιθωριοποίηση.

Κλείνοντας, είναι χρήσιμο να υπογραμμιστεί ότι καθήκον κάθε επαγγελματία είναι να μεταφέρει στους πελάτες του το κλίμα που διαμορφώνεται στην αγορά κατά το χρόνο της απόφασης αλλά και εντός του μεσοπρόθεσμου διαστήματος που έπεται αυτής. Δυστυχώς, στην ελληνική αγορά έχουμε συνηθίσει να σκεφτόμαστε «συμφεροντολογικά» και να λέμε μόνο όσα ακούγονται όμορφα προκαλώντας ευχαρίστηση και υπερβολικές προσδοκίες. Στις μέρες μας όμως, τα περιθώρια διάψευσης ελλοχεύουν καταστροφικούς και μη αναστρέψιμους οικονομικούς κίνδυνους. Η εποχή απαιτεί σύνεση και αποστροφή εγωισμών. Εξάλλου, σκοπός των ειδικών είναι να παρέχουν συμβουλές στο διηνεκές και όχι να μιλούν ευχάριστα χωρίς -ούτε καν πρόσκαιρο- αποτέλεσμα. Στην ελεύθερη οικονομία οι αποφάσεις λαμβάνονται αποκλειστικά από τον καταναλωτή που υιοθετεί τη γνώμη εκείνου του ειδικού, που ο ίδιος έχει συνειδητά επιλέξει να εμπιστευτεί.